مقررات روابط اجاره ای مصوب 1376 تا کنون در حال اجرا بوده و لازم به ذکر میباشد که قرارداد باید در دو نسخه به صورت کتبی و به امضای طرفین و دو نفر شاهد تنظیم گردد.


رابطه‌ استیجاری در قالب قرارداد اجاره میان افراد جامعه شکل میگیرد و از چهار رکن تشکیل میشود:


  • مستأجر، یا شخصی که اجاره می کند
  • موجر، یا شخصی که اجاره میدهد
  • عین مستأجره، آنچه که اجاره داده می‌شود
  • اجاره بها، مبلغ یا بهایی است که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می کند


قبل از هرچیز باید بدانید که طرفین میتوانند هرچیزی که در قانون به طور صریح ممنوع نباشد را در قرارداد قید کنند.


در قرارداد، نمايندگان قانوني از جمله وكيل، وارث يا قيم موجر يا مستاجر مي توانند آن را از سوي موكل، مورث يا صغير، سفيه و محجور امضا و تاييد كند.


1- دعاوی موجر و مستاجر


1- موجر ( مالك ) مي تواند در صورت استفاده مستاجر مغاير با موضوع نوشته شده در قرارداد و بر خلاف توافق، انتقال محل اجاره به ديگري، تخريب و صدمه به محل اجاره كه قابل جلوگيري هم نباشد، عدم پرداخت اجاره بها و همچنين پايان يافتن مدت اجاره در محل مسكوني با مراجعه به شوراي حل اختلاف در باره محل اجاره مسكوني و دادگاه عمومي حقوقي درباره محل اجاره تجاري دعوي حقوقي مطرح كند و دادخواست بدهد. موارد ياد شده در صورت اثبات و انطباق با مقررات يا شرايط قرارداد مي تواند مستند تخليه محل اجاره يا دريافت خسارت يا محكوميت مستاجر به جلوگيري از تخلف باشد.


2-مستاجر هم مي تواند درمواردي مثل تنظيم قرارداد اجاره يا سند رسمي اجاره و يا خرابي عمده محل اجاره يا مانعي كه از جانب مالك براي استفاده از محل اجاره ايجاد شده است و همچنين در صورت انتقال محل اجاره به ديگري بدون درنظرگرفتن منافع و حقوق مستاجر – براساس قانون و قرارداد – همچنين بازگرداندن وديعه، قرض الحسنه يا هر مبلغي كه در هنگام تخليه بايد پس داده شود به مراجع قانوني و قضايي ياد شده مراجعه و دادخواهي كند.


2-اجاره بها و پول پيش


1- به طور معمول اجاره بها يا به گفته قديمي ها كرايه همان پولي است كه بايد مستاجر در زمان هاي معين به موجر (مالك) بپردازد. ممكن است پول پيش يا هر مبلغي با هر عنوان مثل قرض الحسنه كه پرداخت مي شود در قرارداد اجاره محل مسكوني به عنوان بخشي از اجاره بها ميان دو طرف محاسبه و براي بازگرداندن آن در پايان مدت اجاره و پيش از تخليه محل اجاره توافقي انجام شود؛


2- هر آنچه به عنوان تضمين، وديعه و از اين قبيل ميان طرفين توافق و مبادله شود معتبر است و بايد بر اساس آن عمل شود.


3-انتقال محل اجاره به ديگری


1- چنانچه در اجاره محل تجاري يا مسكوني، مالك يا همان موجر مالكيت محل را به ديگري واگذار كند، قرارداد اجاره معتبر باقي مي ماند مگر آن كه در قرارداد ميان موجر و مستاجر توافق ديگري شده باشد. مثل اين كه توافق شده باشد كه در صورت انتقال مالكيت مورد اجاره به ديگري قرارداد توسط يكي از طرفين قابل فسخ باشد يا خود بخود پايان يابد(به اصطلاح حقوقدان ها منفسخ شود) يا با توافق موجر و مستاجر تمام شود (به بيان حقوقدان ها اقاله شود)؛


2- در محل اجاره تجاري، چنانچه پيش از سال 1376 تنظيم شده باشد يا پس از سال 1376 تنظيم و مستاجر در آغاز اجاره مبلغي به عنوان سرقفلي يا حق كسب،‌پيشه يا تجارت پرداخت نموده باشد، در صورت انتقال محل اجاره توسط مستاجر بدون اجازه و توافق موجر (مالك) و اثبات آن به درخواست موجر محل اجاره تخليه و نيمي از مبلغ مذكور به مستاجر متصرف پرداخت مي شود. همچنين چنانچه موجر بخواهد محل اجاره تجاري را بدون حق قراردادي يا دليل قانوني تخليه كند به شرط موافقت مستاجر و پرداخت مبلغ فوق الذكر تخليه انجام مي شود.


4-تخليه ملک مورد اجاره


1- با پايان مدت اجاره محل مسكوني و درخواست موجر يا نماينده قانوني وي، محل اجاره در صورت رسمي بودن قرارداد اجاره از طريق اداره اجراي اسناد رسمي ظرف يك هفته و در صورت عادي بودن قرارداد اجاره با دستور مقام قضايي تخليه خواهد شد؛


2- علاوه بر اين مواردي در قانون موجر و مستاجر سال 1376 و قانون مصوب 1356 – صرفاً درباره محل اجاره تجاري- پيش بيني شده است كه در صورت پيش آمد آن هر طرف يا دو طرف مي توانند قرارداد را فسخ كنند و به آن پايان دهند. تعدي و تفريط مستاجر در محل اجاره، انتقال به غير بدون اجازه مالك و عدم پرداخت اجاره بها در صورت تحقق شرايط پيش بيني شده در قانون و تحت شرايطي براي نياز شخصي موجر يا اعضاي خانواده وي امكان درخواست تخليه محل اجاره بوجود مي آيد.


5-خسارت به مال مورد اجاره


اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود باید آنرا جبران كند مثلا اگر مستاجر شیشه های خانه یا مغازه را شكسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب كرده باشد باید در هنگام تخلیه یا خودش آنها را تعمیر و اصلاح كند یا هزینه های آن را به موجر بپردازد اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری كند موجر می تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارتهای خود به دادگاه مراجعه كند و دادگاه از طریق پول پیش مستاجر كه نزد موجر است خسارتهای موجر را جبران می كند.


6-فسخ قرارداد از سوی مستاجر


-معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد كه مستاجر در صورتی كه مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یك ماه قبل از بر هم زدن اجاره به موجر اعلام كند در این صورت با تسویه حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان میرسد و موجر با پرداخت پول پیش مستاجر یا چك تضمینی خانه یا مغازه را از مستاجر تحویل می گیرد .
-گاهی خانه یا مغازه معیوب و ناقص است مانند اینكه موجر اعلام كند خانه اش سیستم گرمایشی وسرمایشی دارد در حالی كه چنین نبوده یا موجر اعلام كند خانه اش صد متری است در حالی كه هفتاد متری بوده در این مورد مستاجر حق دارد اجاره را بر هم بزند.


8-فسخ قرارداد از سوی موجر


– اگر مستاجر محل اجاره را تبدیل به محلی برای انجام اعمال خلاف قانون كند موجر می تواند از دادگاه بخواهد قرارداد را بر هم بزند .
– همچنین اگر مستاجر به گونه ای از مال مورد اجاره استفاده كند كه موجب خرابی و خسارت به ملك شود موجر می تواند از دادگاه منع مستاجر را بخواهد اگر منع مستاجر ممكن نبود موجر می تواند اجاره را بر هم بزند .
3-توافق موجر و مستاجر برای بر هم زدن قرارداد: اگر موجر و مستاجر توافق كنند كه قرارداد اجاره را بر هم بزنند این عمل را اقاله می گویند معمولا هر قراردادی را می توان با توافق دو طرف آن بر هم زد

درباره مصطفی کیانفرد

طراحی سایت اختصاصی و وردپرس علاقه مند به تکنیک های سئو داخلی و خارجی و تخصص در زمینه بک لینک سازی

ارسال دیدگاه

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *